Решение об оспаривании сделок с земельным участком

ЛЕНИНСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД ГОРОДА НОВОСИБИРСКА

Дело N 2-351/2010 КОПИЯ

РЕШЕНИЕ

5 мая 2010 года город Новосибирск

Ленинский районный суд г. Новосибирска в лице

судьи Пилипенко Е.А.,

при секретаре судебного заседания Шабалиной Д.А.,

с участием представителя истицы Бойкова А.А.,

представителя ответчика Ш-ной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К-ой Ольги Викторовны к Обществу с ограниченной ответственностью "*****", Ш-ну Юрию Владимировичу, Ш-ну Вадиму Юрьевичу о признании ничтожной сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании права собственности,

установил:

К-ая Ольга Викторовна обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "*****", Ш-ну Юрию Владимировичу, Ш-ну Вадиму Юрьевичу, просила:

-признать недействительным, в силу его ничтожности, договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ООО "*****" и Ш-ным Юрием Владимировичем о передаче в собственность Ш-на Юрия Васильевича земельного участка площадью кв. м, кадастровый номер объекта <№****>, с адресом (местоположением) объекта примерно в 1,5 м по направлению на юго-восток от ориентира здание магазина, расположенного за пределами участка, адрес ориентира:, а также договора дарения поименованного земельного участка, заключенного <дата> Ш-ным Юрием Владимировичем и Ш-ным Вадимом Юрьевичем.

-применить последствия недействительности ничтожной сделки;

-признать за К-ой Ольгой Викторовной право собственности на 32/100 доли земельного участка из земель поселений площадью кв. м, с кадастровым номером <№****> согласно плана границ земельного участка в соответствии с приложением 1 к договору от <дата>, заключенному между К-ой О.В. и ООО "*****".

В обоснование заявленных требований истица указала, что <дата> между К-ой О.В. и ООО "*****" заключен договор купли - продажи 32/100 доли в праве собственности на земельный участок площадью кв. м с кадастровым номером <№****>на котором расположено здание. Стоимость доли по договору оплачена К-ой О.В. в полном размере **** рублей, подписан акт приема - передачи. Полагает, что по смыслу ст. 209 ГК РФ собственник вправе самостоятельно определять доли в принадлежащем имуществе и распоряжаться этой долей по своему усмотрению. В соответствии с указанной нормой сторонами были соблюдены все необходимые условия для приобретения права собственности на спорную долю в земельном участке: заключен в письменной форме договор купли-продажи; определен предмет договора и согласована цена имущества; оплачена полная стоимость доли в сумме ***** рублей; имущество передано покупателю.

Однако, в последующем истица узнала, что ответчик ООО "*****" заключило с ответчиком Ш-ным Юрием Владимировичем договор купли-продажи от <дата> года, согласно которому произошел переход права собственности на часть спорного земельного участка площадью 427 кв. м, а Ш-н Ю.В. в свою очередь подарил данный земельный участок Ш-ну Вадиму Юрьевичу.

Таким образом, спорный земельный участок общей площадью кв. м в настоящее время разделен на два земельных участка:

- земельный участок площадью кв. м, кадастровый номер объекта <№****>, с адресом (местоположением) объекта относительно ориентира здание магазина, расположенного в границах участка, адрес ориентира:, принадлежащий ООО "*****";

- земельный участок площадью кв. м, кадастровый номер объекта <№****>, с адресом (местоположением) объекта примерно в 1,5 м по направлению на юго-восток от ориентира здание магазина, расположенного за пределами участка, адрес ориентира:, принадлежащий Ш-ну Юрию Васильевичу.

При этом, фактически и ООО "*****" реализовало уже ранее проданное имущество, а потому данные сделки являются ничтожными, т.к. частью 1 статьи 129, частью 2 статьи 209, статьей 460 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещается отчуждение изъятого из оборота, то есть обремененного правами третьих лиц, имущества, если при этом нарушаются права и законные интересы этих лиц. В связи с чем, она вынуждена была обратиться в суд.

В судебное заседание истица К-ая О.В. не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, согласно представленному заявлению просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Представитель истицы адвокат Бойков А.А. в судебном заседании заявленные требования и доводы искового заявления поддержал и пояснил, что после подписания договора купли-продажи земельного участка право собственности истицы на последний не было зарегистрировано в связи с уклонением ответчика ООО "*****" от такой регистрации. При этом, с рассматриваемым иском К-ая О.В. решила обратиться в суд только после государственной регистрации права собственности на часть помещений, находящихся под спорным земельным участком, которым она пользуются фактически и по настоящее время.

В судебном заседании представитель ответчика ООО "*****" Ш-на О.В. заявленный иск не признала и пояснила, что подписанный между ней и истицей договор купли-продажи земельного участка, площадью кв. м, является незаключенным, поскольку в нем не определены данные, позволяющие четко установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, что также подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации права. Кроме того, в силу ст. 552 ГК РФ только с <дата>, то есть с момента государственной регистрации права собственности истицы на помещения, она могла претендовать и на соответствующий земельный участок, необходимый для их использования. На указанный момент здание, находится на земельном участке, с кадастровым номером <№*****>, площадью кв. м. Именно на часть данного участка и может претендовать истица.

Ответчики Ш-н Ю.В. и Ш-н В.Ю. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, согласно представленным заявлениям просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Из письменных материалов дела усматривается, что <дата> между мэрией и ООО "*****" заключен договор N *** купли-продажи земельного участка, по которому в собственность покупателя передан земельный участок, площадью кв. м, с кадастровым номером <№****> (л.д. 114-117). На основании данного договора <дата> ООО "*****" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, площадью кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира - здания магазина, расположенного в границах участка, адрес ориентира: (л.д. 113).

<дата> между К-ой О.В. и ООО "*****" подписан договор купли - продажи земельного участка N 2, по которому продавец передает, а покупатель принимает в собственность часть земельного участка из земель поселений, площадью кв. м, с кадастровым номером <№****>согласно плану границ земельного участка, являющемуся приложением к договору. На данном земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: часть здания (магазина) по адресу: (л.д. 11).

Решая вопрос о заключенности данного договора, суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии по ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В силу положений ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, из приведенных выше норм следует, что применительно к договору купли-продажи земельного участка существенными условиями, при которых последний считается заключенным, является условие о предмете и цене.

Как усматривается из договора купли - продажи земельного участка N 2 от <дата>, подписанного К-ой О.В. и ООО "*****", предметом договора является часть земельного участка из земель поселений, площадью кв. м, с кадастровым номером <№*****>, границы которого определены в приложении N 1 к договору. На данном земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: часть здания (магазина) по <адрес>. При этом, местоположение данного земельного участка установлено относительно ориентира - здания магазина, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о достижении сторонами соглашения по такому существенному условию как предмет договора. А доводы представителей ответчиков на несогласованность последнего в виду приостановления государственной регистрации и необходимости заключения дополнительных соглашений (л.д. 81) считает не состоятельными, так как в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом, по смыслу ст. 552 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, равенство долей в праве общей долевой собственности на здание (помещение) и земельный участок не требуется. Кроме того, суд учитывает, что предметом рассматриваемого договора является не доля в праве общей долевой собственности, а часть земельного участка.

Наличествует в договоре и соглашение о цене приобретаемого объекта, которая определена сторонами в размере ****** рублей 00 копеек.

Следовательно, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли - продажи земельного участка N 2 от <дата>, подписанного К-ой О.В. и ООО "*****" незаключенным.

Также несостоятельными суд считает и доводы представителей ответчиков о нарушении принципа единства судьбы нежилых помещений и земельного участка и возникновении у истицы права требовать соответствующей земельный участок только после государственной регистрации права на нежилые помещения, исходя из следующего.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось ни одной из сторон, <дата> между ООО "*****" и К-ой Ольгой Викторовной был заключен договор купли продажи части здания - магазина, площадью кв. м, расположенного по адресу: (л.д. 72-72).

<дата> года между указанными сторонами был заключен рассматриваемый договор купли-продажи земельного участка.

При этом, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статья 552 Гражданского кодекса РФ, на которые ссылается сторона, не содержат императивного требования об оформлении продажи недвижимости и земельного участка, на котором она расположена, одним документом (договором). А оформление купли-продажи земельного недвижимости другим договором, датированным более ранним числом, не может свидетельствовать о намерении "разъединить" судьбу земли и находящийся на ней объект. Одновременно суд учитывает, что соответствующий договор, несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, также был исполнен, в связи с чем, полагает, что для заключения договора купли-продажи земельного участка момент возникновения права собственности К-ой О.В. на помещения применительно к указанным нормам правового значения не имеет.

Согласно приходному кассовому ордеру N ***** от <дата>, К-ая О.В. свои обязательства по оплате цены договора исполнила. Из передаточного акта от <дата> (л.д. 14) усматривается, что часть земельного участка, являющегося предметом данного договора купли-продажи, была передана К-ой О.В. и принята последней.

Таким образом, указанный договор был исполнен обеими сторонами, в связи с чем суд считает несостоятельными и доводы представителя ответчика о наличии преддоговорного спора и направлении истице оферты, на которую она считает акцепт не получен (л.д. 82).

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, право собственности истицы зарегистрировано не было.

Кроме того, судом установлено, что <дата> между Ш-ным Юрием Владимировичем и Обществом с ограниченной ответственностью "*****" был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью кв. м, кадастровый номер объекта <№****>, с адресом (местоположением) объекта примерно в 1,5 м по направлению на юго-восток от ориентира здание магазина, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: заключенного, а 27 ноября 2008 года дополнительное соглашение к нему (л.д. 38-43).

<дата> между Ш-ным Юрием Владимировичем и Ш-ным Вадимом Юрьевичем был заключен договор дарения указанного земельного участка.

В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего арбитражного суда РФ от

25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что договор купли-продажи земельного участка, заключенный между К-ой О.В. и ООО "****" был исполнен, последнее было неправомочно отчуждать имущество, законным владельцем которого является К-ая О.В.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как установлено пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Следовательно, приобретатели по указанным ничтожным сделкам обязаны вернуть полученное имущество продавцу (дарителю), а он, в свою очередь, - переданные ему деньги.

Также правовым последствием применения последствий недействительности ничтожной сделки является внесение соответствующих изменении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним для исключения из него записи о разделе земельного участка, кадастровый номер <№******>, на два земельный участках с кадастровыми номерами <№****> и <№****>.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истицей требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования К-ой Ольги Викторовны к Обществу с ограниченной ответственностью "*****" к Ш-ну Юрию Владимировичу, Ш-ну Вадиму Юрьевичу о признании ничтожной сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании права собственности удовлетворить.

Признать недействительным договор дарения земельного участка, площадью кв. м, кадастровый номер объекта <№****>, с адресом (местоположением) объекта примерно в 1,5 м по направлению на юго-восток от ориентира здание магазина, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: заключенный 21 апреля 2009 года между Ш-ным Юрием Владимировичем и Ш-ным Вадимом Юрьевичем.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем передачи в собственность Ш-на Юрия Владимировича земельного участка, площадью кв. м, кадастровый номер объекта <№****>, с адресом (местоположением) объекта примерно в 1,5 м по направлению на юго-восток от ориентира здание магазина, расположенного за пределами участка, адрес ориентира:.

Признать недействительными договор купли-продажи земельного участка, площадью кв. м, кадастровый номер объекта <№****>, с адресом (местоположением) объекта примерно в 1,5 м по направлению на юго-восток от ориентира здание магазина, расположенного за пределами участка, адрес ориентира:, заключенный <дата> между Ш-ным Юрием Владимировичем и Обществом с ограниченной ответственностью "*****", а также дополнительное соглашение к нему от <дата>.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем передачи в собственность Общества с ограниченной ответственностью "*****" земельного участка, площадью кв. м, кадастровый номер объекта <№****>, с адресом (местоположением) объекта примерно в 1,5 м по направлению на юго-восток от ориентира здание магазина, расположенного за пределами участка, адрес ориентира:, и возврата Обществом с ограниченной ответственностью "****" Ш-ну Юрию Владимировичу полученных денежных средств в сумме ***** рублей.

Разъяснить, что настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав записи о разделе земельного участка, кадастровый номер <№*****>, на два земельных участках с кадастровыми номерами <№****> и <№****>.

Признать за К-ой Ольгой Викторовной право собственности на 32/100 доли земельного участка из земель поселения, площадью кв. м, с кадастровым номером <№****>согласно плану границ земельного участка, являющегося приложением к договору купли-продажи земельного участка N 2, заключенному между К-ой Ольгой Викторовной и Обществом с ограниченной ответственностью "****".

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 19 мая 2010 года.

Судья (подпись).

Копия верна. Подлинник решения находится в гражданском деле N 2-351/2010 Ленинского районного суда г. Новосибирска.

Судья Е.А. Пилипенко

Секретарь Д.А.Шабалина